Новый кодекс ждали. Работа над ним шла ни много ни мало 10 лет. Но финиш оказался каким-то скомканным. Принятие документа стали не просто форсировать, его начали «гнать», не обращая внимания на недоработки важнейших положений. Возникает множество противоречий между теорией и практикой в применении нового Жилищного законодательства, противоречий в применении федеральных законов, постановлений Правительства в исполнении Жилищного кодекса РФ.
Тем не менее он прошел все процедурные стадии одобрения, подписан Президентом РФ и действует уже 11 месяцев, и за это время появился, хотя и небольшой, опыт управления многоквартирными домами в новых правовых рамках.
Появились как положительные возможности использования норм ЖК в интересах развития жилищной сферы, так и трудности, препятствующие использованию потенциала, заложенного в него законодателями. До введения ЖК почти все решалось за жителей без их участия, после его введения произошло окончательное перераспределение полномочий между собственниками жилых и нежилых помещений и органами местного самоуправления в вопросах установления способов управления многоквартирными домами.
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает при выборе способа управления три возможных варианта.
Первый вариант - это самостоятельное непосредственное управление собственниками многоквартирного жилого дома, т. е. каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление, теплоснабжение и т.д. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги, но при этом все собственники на основании решения общего собрания в качестве одной стороны заключают договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с одной обслуживающей организацией. Собственники по отдельности не могут заключить договор, так как общее имущество является неделимым, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
Этот вариант, бесспорно, вызывает повышенную заинтересованность потребителей ЖКУ - он позволяет установить индивидуальные приборы учета получаемых ресурсов, регулирующие устройства и производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. И за счет ресурсосбережения получить экономию денежных средств. На практике они получают множество продолжительных судебных тяжб, встречая жесткие препятствия со стороны РСО - ресурсообеспечивающих организаций, - и прямые договора с этими организациями заключаются, как правило, по судебным решениям. На первом этапе победа в заключении прямого договора на коммунальные услуги с РСО не создаст душевного комфорта и спокойствия, так как права и ответственность пока для многих не очень привычное явление.
Существенным недостатком данного способа управления является также отсутствие управляющей организации, которая бы защищала интересы собственников перед организациями, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Отсутствие юридического лица не позволяет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши.
Второй вариант: создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников и, получив более 50% голосов от общего количества собственников в многоквартирном доме, есть все основания при наличии соответствующей подтверждающей документации и протокола собрания зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо. Очень важно, чтобы товарищества собственников не возглавили проходимцы, выдающие себя за успешных бизнесменов, или представители криминальных структур. Так как в хозяйственной деятельности ТСЖ есть право сдачи в аренду, в наем либо продажу недвижимого имущества, находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома и улучшения данного имущества.
При регистрации сделок с общим имуществом ТСЖ государственный орган не проводит экспертизы документов и не реагирует на уведомление о том, что сделка совершена за спиной членов ТСЖ.
В ТСЖ при выборе дополнительных услуг и ненормативных работ более состоятельные жители в количестве до 51% практически живут за счет менее состоятельных жителей, которых может быть до 49% и которые не желают оплачивать чужие потребности. Богатые богатеют, бедные нищают. Председатель ТСЖ от имени и под залог всего дома, где 49% жителей могут быть против, имеет полномочия брать кредит, организовывать коммерческую деятельность без доказательства своей способности и квалификации. Результат: фактическое порабощение бедных богатыми, риск всего дома, то есть экономический риск на недобровольной основе. Это вопиющее нарушение гражданских прав и абсолютная незащищенность права собственности. Тезис о том, что за счет коллективного использования общего имущества в коммерческих целях члены ТСЖ могут уменьшать бремя содержания своей квартиры, на практике разбивается, как грецкий орех.
Статус ТСЖ, как некоммерческой организации, требует особого ведения бухгалтерского учета, так как ТСЖ ведет свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящего из целевых взносов членов товарищества, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели.
ТСЖ также имеет право взыскать дополнительные платежи за улучшение содержания жилищного фонда и целевые взносы на содержание аппарата управления, а, учитывая тот факт, что институт неотвратимости наказания для ТСЖ и его выборных органов отсутствует, ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов.
Органы власти теряют контроль за ситуацией в домах, где созданы ТСЖ, идет настоящий захват городов криминалом. В городе Иваново прокуратура вынесла представление по данному виду способа управления многоквартирным домом.
Управлять домом один раз в год в маленьком помещении, где все «орут» - невозможно. В выборе способа управления многоквартирным домом решение нужно принимать взвешенно после изучения всей поступающей информации не на слух, а на глаз и мозг.
Предлагаемые плюсы по данному виду управления через ТСЖ:
1. Жильцы сами через правление распоряжаются своими деньгами. Расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если появилась задолженность, от электроэнергии, вододоснабжения и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков. В итоге добросовестные плательщики становятся заложниками и не получают оплаченные услуги.
2. Можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию, но дешево не означает, что качественно будут выполняться работы, а означает, что деньги будут потрачены неэффективно, впустую и проблемные вопросы по содержанию дома усугубятся.
3. Правление можно переизбрать. Теоретически - да, но, учитывая конгломерат разнородных собственников, инертность граждан, собрать кворум и добиться переизбрания правления очень сложно.
Безнаказанность со стороны государства за деятельностью общественных объединений дает возможность криминальным структурам и нечистым на руку бизнесменам возглавить ТСЖ, и, как результат, могут появиться «Частные доходные дома». С проводимой навязчивой «товарищезацией» напрашиваются параллели всеобщей коллективизации сельского хозяйства, создание колхозов, которые в силу коллективной собственности в большинстве были низко эффективны и убыточны. Результатом такой политики был тяжелейший кризис отрасли. Все больше убеждаюсь - новый ЖК РФ начинает вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере, очевидно, с теми же последствиями.
Товарищества собственников жилья в том виде, в котором они сегодня создаются для коллективного владения при смешении форм собственности, активности и ответственности различных собственников, мало эффективны, а значит есть опасность, что они деградируют, превращаясь в трущобы. Такой сценарий является нежелательным ни для властей, ни для граждан.
И еще немаловажный факт: реформаторы ставят ТСЖ чуть ли не в основу всей жилищной политики. Рапортуя о достижениях в создании ТСЖ, забывают отчитаться в соответствии с законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федераций №154-1 сколько выплачено компенсаций собственникам квартир за непроизведенный капитальный и текущий ремонт.
Третий вариант: управление многоквартирным домом через управляющую организацию. Управляющей организацией может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, выбранное собственником на общем собрании многоквартирного дома.
Инициатором организации проведения общего собрания может быть любой собственник в многоквартирном доме, либо уполномоченное им лицо, либо группа собственников. Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке: устанавливается общее количество голосов. При незначительном количестве помещений устанавливается равным 100, при большом количестве помещений в многоквартирном доме - равным 1000. Инициатор общего собрания может получить необходимые сведения в Бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь) - копии правоустанавливающих документов на помещения от собственников.
В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.
Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по определенной формуле.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Собственники на общем собрании могут принять только один вариант управления из трех, рассматриваемых в данной статье.
Орган местного самоуправления при планировании работ по реализации жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами со смешанной формой собственности, в которых доля муниципальной собственности составляет более 50%, вправе назначить МУП управляющей организацией на срок до 01.01.2007г., разработав на данный период договор управления многоквартирными домами в соответствии с требованиями действующего законодательства:
- определить перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
- утвердить сроки и порядок отчетности управляющей организации перед собственниками;
- определить функции управления и затраты на их реализацию (ведение технической и финансовой документации, выдача справок и иных документов, перспективное планирование работ по ремонту и др.);
- определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- определить границы эксплуатационной ответственности. До формирования земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов в целях обслуживания придомовых территорий установить временные границы земельных участков и т.д.
До 01.01.2007г. орган местного самоуправления обязан проинформировать население муниципального образования об изменениях Жилищного законодательства в части нового порядка управления многоквартирными домами, изменения структурных обязательных платежей, а также о порядке установления обязательных платежей. Провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
В условия конкурса включить сведения о том, что договор управления заключается после проведения общего собрания собственников помещений и их уведомления о принятых на общем собрании решениях, сведения о форме и сроках отчетности управляющей организации перед общим собранием собственников помещений, перечень функций по управлению многоквартирным домом, объем и перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также о передаче полномочий управляющей организации на заключение с нанимателями жилых помещений договоров социального найма или найма жилого помещения в муниципальном жилищном фонде. Открытый конкурс по отбору управляющей организации осуществляется в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации.
На мой взгляд, договор на управление многоквартирным домом через управляющую организацию более подотчетен собственникам. Выполняются работы и оказываются услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в объеме, установленном общим собранием собственников (сбалансированные отношения и интерес):
- управляющая организация должна осуществить лицензионную деятельность, т.е. не появится внезапно и не исчезнет, оставив собственников без денег и у разбитого корыта;
- отчетность минимум раз в квартал об исполнении обязательств по дому и по договору, каждый собственник помещения как сторона договора имеет право контролировать и требовать исполнения обязанностей (собственники могут назначить без доверенностей старшего подъезда, старшего дома) ассоциацию квартиросъемщиков нескольких домов, затребовать в любое время документацию о затратах по интересующему их вопросу, что затруднено в ТСЖ;
- для заключения договора на управление необходимо выражение согласованной воли двух сторон путем составления одного документа, подписанного всеми собственниками помещений. Не подписанный договор считается незаключенным.
Безукоризненных вариантов нет, и никто не может принудить собственников принять предложенные варианты. Нельзя сегодня рассматривать многоквартирный дом только как коммерческий объект для извлечения прибыли и отдать его на откуп криминальным структурам и проходимцам в облике бизнесменов.
В связи с проводимой приватизацией жилых помещений многие собственники, став таковыми, нуждаются фактически в социальной поддержке.
Время для принятия решений есть. Правительство разрабатывает пакет законодательных актов «О тарифах», «О конкурсах на управляющие компании». Вопрос регулирования изменения прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом ЖК РФ не отнесен к компетенции какого-либо уровня власти государственной или местной.
Глубоко убежден: эффективность управления коллективной собственностью может быть достигнута только в тесном сотрудничестве с местными органами власти, подкрепленная законодательными актами.
В.ШАТАЛОВ
директор МУП «СЖХХ», почетный работник ЖКХ РФ.
«Североморские вести» №9 (808), 03.03.2006 г.